1. хто інвестор
2. Навіщо будиночок за кордоном
3. Купити і здати
4. Яку нерухомість інвестори з Росії та країн СНД купували за кордоном
5. Де взяти грошей
6. труднощі інвестицій

Переважно інвестори з Росії та країн СНД вибирають об'єкти в Австрії, Чехії, Франції та Чорногорії

Pixabay

Pixabay

До 2013 р російськомовні покупці купували за кордоном житло, щоб в основному «жити самим». Стратегія змінилася в 2014 р після девальвації рубля - зарубіжна нерухомість перетворилася в спосіб зберегти капітал. Квартири - найпопулярніший варіант для інвестування. За нього проголосували 78% опитаних Tranio ріелторів. У основоного квартири для здачі в оренду купують в Болгарії (100%), Угорщини (100%), Греції (100%), Португалії (100%) і Хорватії (100%)

1/10

Photoxpress

На другому місці за популярністю у інвесторів з Росії і країн СНД - готелі (26% опитаних). Готельна нерухомість затребувана в основному в Австрії (82%) та Греції (60%). Однак у порівнянні з 2015 р число інвесторів, готових вкладати в готелі, знизилося - в 2015 р 34% ріелторів повідомляли, що їхні клієнти хочуть інвестувати в цей вид нерухомості

2/10

Максим Блінов / РІА Новини

Зростає популярність інвестицій в зарубіжні прибуткові будинки. Якщо в 2015 р 16% ріелторів говорили, що клієнти розглядають цей вид інвестицій, то в 2016 р так заявили вже 22% опитаних. Купівля дохідних будинків у російських популярна в Латвії (57%), США (55%), Таїланді (44%), Чехії (44%), Німеччини (37%)

3/10

Pixabay

Інтерес до вкладень в закордонні кафе і ресторани впав удвічі - з 12% в 2015 р до 6% в 2016 р Стало менше тих, хто очікує високу прибутковість, але при цьому сам не хоче займатися цим бізнесом, пояснює керуючий партнер Tranio Георгій Качмазов . Інвестиції в ресторанний бізнес привабливі для наших співгромадян в Туреччині (20%) і Угорщині (17%)

4/10

Pixabay

Вуличні магазини також стали користуватися меншим попитом. 6% ріелторів відповіли, що їхні клієнти розглядають цей вид інвестицій. У 2015 р так зявляться 10% ріелторів. «Інвесторів з СНД не приваблюють низькі ставки прибутковості стріт-рітейлу в 3-4% річних", - говорить Георгій Качмазов. Ті, хто зважився вкластися в вуличний магазин, вважають за краще зробити це в Латвії (29%), Великобританії (20%), Німеччини (17%)

5/10

Pixabay

Інтерес до супермаркетів не змінився: як і в 2015 р, в минулому році 6% ріелторів наголосили на бажанні своїх клієнтів купити супермаркет за кордоном. За словами Георгія Качмазова, істотна частина цікавляться комерційною нерухомістю шукає супермаркети в Німеччині (33%) - інвесторів приваблюють в них висока прибутковість (6%) і тривалі орендні контракти (15%)

6/10

AFP / STR

Гуртожитки для студентів - не самий популярний вид для інвестицій. Тільки 5% респондентів вказали, що їх клієнти розглядають таку нерухомість. Його купують в основному в Великобританії (20%), Чехії (19%), на Кіпрі (18%)

7/10

Pixabay

Торговий центр - вид інвестицій для професійних бізнесменів, що мають досвід аналогічної діяльності на батьківщині. У дослідженні 4% ріелторів вказали на те, що їх клієнтів цікавить покупка торгового центру. Купують їх в основному наші співгромадяни в Австрії (18%), Кіпрі (18%), США (18%), Таїланді (11%)

8/10

Pixabay

Мало хто готові інвестувати і в офісну нерухомість. Тільки 3% опитаних учатніков ринку відзначили інтерес у російських інвесторів до закордонних офісах (в 2015 р таких було 7%). Офіси співгромадяни підшукують в основному в Великобританії (20%), Латвії (14%), на Кіпрі (9%)

9/10

PATRICIA DE MELO MOREIRA / AFP

Житло для пенсіонерів - самий непопулярний вид інвестицій, але вважається найстабільнішим в Європі. Як і у випадку з офісами, також 3% учасників ринку заявили, що їхні клієнти розглядають такий варіант вкладень. Його підшукують в основному в Болгарії (50%) і Угорщині (50%)

10/10

Найпопулярніші галереї

Інвестори з Росії і країн СНД повертаються на ринок зарубіжної нерухомості після спаду в 2014-2015 рр. Учасники ринку зафіксували істотне зростання числа російськомовних клієнтів за підсумками минулого року. При цьому покупці змінилися, кажуть ріелтори. Їхні клієнти більше не чекають високих прибутків від вкладень в закордонні будинки, готелі і магазини - вони розраховують хоча б зберегти свій капітал. Такі висновки випливають з опитування учасників ринку закордонної нерухомості, проведеного компанією Tranio (Брокер).

В рамках дослідження «Російськомовні інвестори в дохідну нерухомість за кордоном» Tranio провела онлайн-опитування 268 компаній - партнерів ринку закордонної нерухомості більш ніж з 30 країн. Велика частина респондентів представляють країни Західної і Східної Європи. У дослідженні брали участь також компанії з США, Туреччини, Таїланду та інших неєвропейських країн. Медіанне кількість респондентів на кожну країну - сім.

хто інвестор

Згідно з результатами дослідження, в 2016 р аудиторія інвесторів серед росіян і російськомовних громадян СНД на ринках нерухомості за кордоном істотно розширилася. Частка респондентів, які відповіли, що російські інвестори складають одну з основних категорій покупців, збільшилася більш ніж в півтора рази - з 17% в 2015 р до 27% в 2016 р А ось частка тих, хто відповів, що російських «клієнтів мало або зовсім немає », знизилася майже вдвічі - до 16% (з 29% в 2015 р).

«Звернення до нас в сегменті комерційної нерухомості Німеччини за минулий рік зросла приблизно на 25%», - підтверджує Ілля Гордон, засновник і керуючий директор компанії Gordon Real Estate (спеціалізується на нерухомості Німеччини). Зростання числа звернень від російських інвесторів на 10% відзначили в компанії Oracle Capital Group. «Значно зріс інтерес з боку російських інвесторів до німецької нерухомості», - говорить Антон Давиденко, керівник департаменту по роботі з клієнтами Oracle Capital Group. За його словами, за останні шість місяців кількість таких запитів зросла на 40%. «Основним рушійним фактором є потенціал зростання після виходу Великобританії з Євросоюзу, а також можливість залучення дешевого фінансування. Але, роблячи ставку на Німеччину, наші клієнти не відмовляються від інвестицій в Великобританію, а лише перерозподіляють свої активи », - говорить Давиденко.

Основні покупці закордонної нерухомості - це підприємці і власники бізнесу, свідчать результати опитування Tranio. Їх частка серед клієнтів у ріелторів становить 81%. З цим згодні і опитані «Відомостями» експерти. Російські бізнесмени переважно вибирають об'єкти в Австрії, Чехії, Франції та Чорногорії. Звертаються до брокерам зарубіжної нерухомості чиновники (18% клієнтів) і зірки шоу-бізнесу (4%). Всі вони вважають за краще купувати нерухомість в європейських країнах.

Навіщо будиночок за кордоном

До 2013 р російськомовні покупці купували за кордоном в основному житло, щоб «жити самим», щось на зразок «дачі біля моря» на зарубіжних курортах, розповідає керуючий партнер Tranio Георгій Качмазов. Люди не розглядали нерухомість в якості інвестицій, а просто витрачали гроші. Стратегія змінилася в 2014 р після девальвації рубля. «Ми помітили, що російськомовні стали частіше купувати об'єкти для отримання доходу. Нерухомість перетворилася в спосіб зберегти капітал. Ця тенденція в 2016 р стала ще більш виразною », - каже Качмазов.

Заможні росіяни і громадяни СНД стали вкладати гроші в закордонну нерухомість, щоб диверсифікувати капітал і захистити його від ризиків рідних країн. Згідно з дослідженням Tranio, саме «економічна і політична стабільність» є основною причиною покупки нерухомості за кордоном. Її відзначили 42% респондентів. Причому в порівнянні з 2014 р частка назвали стабільність головною причиною зросла на 25%. Стабільність російські інвестори найчастіше шукають в Австрії, Чехії, Німеччини, США і Франції. З цим згоден Ілля Гордон: «Інвестиції в Німеччину пов'язані як з фінансовою потужністю цієї держави, так і з високою купівельною спроможністю його населення, який перейшов після кризи 2008-2010 рр. від традицій накопичення до активного споживання ».

Англійська нерухомість хоча і не потрапила в дослідженні в перелік країн, привабливих з точки зору політичної стабільності, але, за словами Антона Давиденка, вона також залишається значимим варіантом для вкладень. «Навіть за часів найстрашніших криз першої завжди відновлюється англійська нерухомість. Рівнозначною [їй] альтернативі на карті світу поки не з'явилося », - говорить Давиденко.

Хвилює наших співгромадян і рівень податкових зборів на нерухомість за кордоном - 7% опитаних Tranio учасників ринку вказали «низькі податки» в якості основного мотиву покупки об'єктів у росіян.

Також важливими мотивами інвестицій є бажання заробити на зростанні цін і отримати посвідку на проживання (ВНЖ). Ці мотиви відзначили 39 і 34% опитаних відповідно. З метою заробити російськомовні клієнти вибирають в основному об'єкти в Великобританії, Португалії та Таїланді. А ось в Болгарію, Грецію та Латвію їдуть на 100% за ВНЖ.

За словами Євгена Цікунова, генерального директора компанії «Другий будинок» (спеціалізується на оформленні ВНЖ і громадянства), заради отримання ВНЖ російські інвестори в основному купують нерухомість в таких країнах, як Кіпр, Греція, Іспанія, Португалія, Латвія. «Інтерес до Латвії сильно впав в 2015 р, кількість угод з нерухомістю для ВНЖ в рази відрізняється від того, що було в 2013 і 2014 рр. А ось інтерес до Португалії, навпаки, поступово починає рости. У Болгарії планувалося зниження вартості нерухомості для ВНЖ 300 000 до 51 000 євро. Парламент Болгарії навіть брав закон в першому читанні, але остаточне рішення з цього питання так і не було прийнято », - розповідає Цикунов. Що стосується бюджетів покупки нерухомості з метою отримати ВНЖ, то Цикунов зазначає, що приблизно половина клієнтів роблять свій вибір в рамках мінімального порогу вартості, необхідного для ВНЖ (в Європі для інвестиційних програм він починається від 250 000 євро). У сегменті комерційної нерухомості бюджети, як правило, вище в кілька разів. «Просто тому, що знайти хороший об'єкт комерційної нерухомості, наприклад, за 500 000 євро в великих містах Португалії або Іспанії для отримання ВНЖ дуже складно», - говорить Цикунов.

Скільки росіян їде за кордон

Генеральний директор компанії «Другий будинок» Євген Цикунов: «Щоб відповісти на це питання, відкриємо статистику Євростату, в якій відображено кількість громадян Росії, вперше отримали посвідку на проживання в Європі діє до: 2013 р - 73 170 осіб, 2014 року - 73 821 людина, 2015 року - 73 528 осіб. З даних слід, що кількість росіян, які отримують ВНЖ в Європі, за останні роки не змінюється. У той же час нам постійно здається, що число росіян, які планують виїхати, стає дедалі більше. Отримання ВНЖ і переїзд до Європи справа не швидка, даний проект не можна реалізувати за лічені дні. За нашою практикою, всіх людей, які цікавляться життям за кордоном, можна розділити на три категорії. Перша група планує переїхати зараз або коли-небудь потім і починає збирати інформацію. Друга група вже вибирає країну, підбирає нерухомість, виходить на угоду, починає оформляти посвідку на проживання. Третя група переїжджає за кордон. Причому перехід з однієї групи в іншу може займати чимало часу, а може і зовсім не наступити. Євростат дозволяє нам дуже точно виміряти другу групу людей, тих, хто довів до кінця ідею з отриманням ВНЖ. А ось підраховувати третю групу - найбільша складність. Ті, хто отримав ВНЖ в Європі, можуть так туди і не переїхати. Чому росіяни отримують ВНЖ і друге громадянство за кордоном? Крім традиційних причин (безвізове переміщення, інвестиції, будиночок на море, в горах і т. Д.) Трендом останніх років стала податкова еміграція, бажання інвестора стати неподаткових резидентом Росії. Пов'язано це з обов'язком звітувати по контрольованим іноземним компаніям і автоматичним обміном інформації, до якого Росія приєднається з початку 2018 р

Згорнути докладної інформації Читайте повний текст

Купити і здати

Більшість російськомовних інвесторів поки не готові вкладатися в складні девелоперські проекти. Менше 10% російськомовних клієнтів вибирають цей спосіб вкладень, відзначають опитані ріелтори. Основні інвестори в такі проекти - це професійні бізнесмени, зазначає Сергій Сандер, експерт з питань інвестицій, бізнесу міграції та нерухомості за кордоном.

Більшість же покупців зупиняється на простому орендному бізнесі - покупці закордонних квартир, будинків, готелів і приміщень для магазинів. При цьому квартири і будинки - найпопулярніші об'єкти для інвестицій (відзначили 78% опитаних). За такою нерухомістю російські їдуть в основному в Болгарію, Угорщину, Грецію, Португалію та Хорватію.

При цьому велика частина російських покупців закордонної житла вже не готова платити за нього занадто дорого. Російськомовні інвестори за кордоном вибирають насамперед «доступний варіант» нерухомості - недорогі будинки і квартири в теплих або економічно сприятливих країнах, каже Сандер. Згідно з даними дослідження, 50% ріелторів відзначають, що громадяни Росії і країн СНД вважають за краще вкладати в покупку будинків і квартир не більше 300 000 євро, вибираючи при цьому об'єкти в «недорогих» країнах - Болгарії, Латвії, Греції, Чорногорії, Таїланді, Туреччині. «Нерухомість в бюджеті до 150 000-300 000 євро привертає набагато більше покупців, ніж об'єкти за 1-3 млн євро і більше», - говорить Сандер. Всього 2% опитаних сказали, що російськомовні інвестори можуть витратити на закордонне житло понад 3 млн євро. При цьому країни, де вибирається таке житло, не називаються. Але до числа найдорожчих країн експерти Tranio відносять Великобританію, Францію і США.

Другий за популярністю варіант для вкладень - готелі. Його вказали 26% опитаних. Готельна нерухомість затребувана в основному в Австрії (82%) та Греції (60%). Однак у порівнянні з 2015 р число інвесторів, готових вкладати в готелі, знизилося. «Стало менше непрофесійних інвесторів, які хочуть придбати міні-готелі. Такі клієнти переорієнтувалися на апартаменти. При цьому ми спостерігаємо зростання числа професіоналів, зацікавлених у купівлі великих і дорогих готелів », - каже Качмазов. «Приблизно кожен п'ятий-шостий запит від інвесторів з Росії в Німеччині стосується готельної нерухомості, проте фактичних угод значно менше, ніж, скажімо, в сегменті об'єктів роздрібної торгівлі продуктами харчування», - говорить Гордон.

З тих, хто цікавиться комерційною нерухомістю, найчастіше вибирають приміщення під супермаркети та в основному в Німеччині (33%) та Австрії (18%), говориться в дослідженні Tranio. За словами Качмазова, інвесторів приваблює в них висока прибутковість (6%) і тривалий термін орендних контрактів (15 років).

А ось інтерес до кафе і ресторанах знизився вдвічі - з 12% в 2015 р до 6% в 2016 р Це сталося через зростання професіоналізму інвесторів - стало менше тих, хто очікує високу прибутковість, не плануючи при цьому вести бізнес самостійно, пояснює Качмазов.

На комерційну нерухомість російські покупці готові в середньому витратити від 1 млн до 3 млн євро, заявили 43% учасників дослідження. Об'єкти за такою ціною вибираються в країнах із середнім рівнем цін - Австрії, Чехії, Німеччини, Італії, Іспанії. Інші дані наводить Гордон. За його словами, через зростання ставок на комерційну нерухомість зросла і середня вартість угоди. Наприклад, в Німеччині, за його словами, угоди відбуваються в діапазоні від 4,8 млн до 12 млн євро. У дослідженні Tranio всього 4% опитаних говорять, що їх клієнти готові витрачати на зарубіжну комерційну нерухомість більше 10 млн євро.

Яку нерухомість інвестори з Росії та країн СНД купували за кордоном

Скільки можна заробити

Заробити багато на вкладеннях в європейську нерухомість не вийде - прибутковість від оренди в ліквідних європейських країнах низька. Це починають усвідомлювати російськомовні інвестори, які дотримуються раніше завищених очікувань прибутковості. Частка ріелторів, чиї клієнти розраховують отримати від здачі в оренду будинку або квартири понад 8% річних, скоротилася з 35% в 2013 р до 20% в 2016 р Для комерційної нерухомості такий показник становить відповідно 55 і 36%.

«Якісні ліквідні об'єкти в центральних локаціях великих міст приносять в середньому 3-5% річних. Прибутковість вище 7% має на увазі периферійну локацію, низьку ліквідність і підвищені ризики », - каже Качмазов.

«За останні два роки очікування інвесторів з Росії стали набагато більш реалістичними», - говорить Гордон, відзначаючи, що клієнтів із завищеними уявленнями про прибутковість нерухомості за кордоном «практично не залишилося». Сандер також пояснює, що все більше російських клієнтів умерівают свої апетити щодо прибутковості на тлі економічного спаду в Росії і санкцій. «Для девелопменту вони готові приймати реальну прибутковість в 10-15% річних (замість 20%), для комерційної нерухомості - 4-6% річних (замість 7-10%)», - говорить Сандер.

І все ж, согласно з Досліджень, в більшості європейськіх стран ПОКУПЦІ нерухомості розраховують отріматі почти максимально прібутковість від своих інвестіцій - до 8%. Например, в Німеччині діапазон прібутковості 4-8% набравши 56% для житла и 70% для КОМЕРЦІЙНИХ об'єктів. У комерційної нерухомості Німеччини (новобудовах) початкова прибутковість становить 5,5-6% річних, а чистий прибуток - 4,2-4,5% річних, говорить Гордон, відзначаючи, що мова йде про співвідношення орендних платежів і контрактної вартості об'єкта без урахування витрат на придбання та утримання.

Очікувану прибутковість більше 8% опитані ріелтори особливо часто відзначали в Таїланді (60% респондентів в сегменті житла і 80% - в сегменті комерційної нерухомості). Це може бути пов'язано з тим, що прибутковість нерухомості в цій країні в цілому вище в порівнянні з європейською, так як інвестори розраховують на премію за ризик, йдеться в дослідженні. За даними сайту Numbeo, житло на Пхукеті приносить в середньому 5-6%, в той час як на популярних ринках Євросоюзу цей показник дорівнює 3-4%.

Де взяти грошей

Російськомовні інвестори стали все більше цінувати гідності європейської кредитної системи і активніше використовувати кредит як інструмент фінансування угод. У порівнянні з 2015 р на 3% зросла частка ріелторів, які відзначають, що їх клієнти беруть іпотеку на покупку закордонної нерухомості. «Там, де дають кредити на хороших умовах, більшість інвесторів прагнуть це використовувати», - каже Качмазов. Наприклад, багато покупців, що беруть в кредит нерухомість в Австрії, Німеччині та Іспанії. «Багато в чому через те, що в Німеччині нерезидентам доступна іпотека під 1,5% річних, ця країна стала одним з лідерів по притоку інвесторів з СНД», - зазначає Георгій Качмазов.

А ось в Угорщині, Греції, на Кіпрі, в Хорватії, Чорногорії і Таїланді російськомовним покупцям майже неможливо отримати іпотеку. Наприклад, в Угорщині більшість банків не видають кредит громадянам країн, що не входять до Євросоюзу.

Але в тих випадках, коли наші співвітчизники все ж беруть за кордоном кредит, частка позикових коштів в середньому складає 40-60% від вартості об'єкта (52% респондентів).

Тренд останнього часу - «клубні угоди», коли інвестори об'єднуються в реалізації проекту. Такі угоди розглядаються всі частіше, щоб знизити ризики, говорить Давиденко. За його словами, «найбільш ефективні ці моделі, коли в проекті бере участь не більше трьох інвесторів».

труднощі інвестицій

За словами ріелторів, найбільша складність, з якою стикаються їх клієнти, виходячи на ринок закордонної нерухомості, - це підбір відповідного об'єкта. У дослідженні Tranio з цим згоден 41% учасників ринку. Все складніше стає знайти нерухомість для інвестицій - через велику кількість інвесторів на ринку майже немає хороших об'єктів за розумними цінами і за них йде запекла боротьба, каже Качмазов.

Крім того, несприятливо позначилася і відкликання ліцензій у цілого ряду російських банків в 2016 р Внаслідок цього зарубіжні банки посилили процедури видачі кредитів нашим співгромадянам, у яких також виникли труднощі і з переказом грошей за покупку. Якщо в 2015 р ці складності у російських клієнтів святкували лише 4% ріелторів, то в 2016 р про це говорять уже понад 20% ріелторів. Особливо високі вимоги до позичальників стала пред'являти Великобританія. Також складно отримати кредит на Кіпрі і в Таїланді. Також Таїланд лідирує і в категорії «Складно переконатися в надійності продавця» (44% опитаних) - ринок цієї країни менш прозорий в порівнянні з європейським і американським.

«За нашими прогнозами, в 2017-2018 рр. росіяни все більше дізнаватимуться про колективні інвестиції (краудфандінгом) і фондах нерухомості. Поступово стануть рухатися в цьому напрямку. Найчастіше це більш зручний формат, ніж самостійна покупка і подальший менеджмент проекту », - робить висновок Качмазов.