1. 1. Консультанти
2. 2. Зміст договору
3. 3. Земельна книга
4. 4. Виконання договору
5. 5. Товар за гроші
6. 6. Власна квартира
7. 7. Будівництво «під ключ»
8. 8. Прибуткові будинки
9. 9. Комерційна нерухомість
10. 10. Витрати

1. Консультанти

Договір купівлі-продажу нерухомості є дійсним в Німеччині лише після завірення нотаріусом. Нотаріус повинен бути незалежним і неупередженим. Його участь служить в першу чергу для захисту обох сторін. Нотаріус надає юридичні консультації, забезпечує правову безпеку угоди, захищає недосвідчених від поспішних дій. Брокери і фінансові установи є основними економічними радниками. Оскільки жителі Німеччини, на відміну від іноземців, повинні підтвердити походження коштів при купівлі нерухомості, їм потрібен ще й податковий консультант.

2. Зміст договору

Договір повинен містити наступні дані: про сторони, предмет договору, ціну, відповідальності сторін у разі матеріальних чи юридичних дефектів, датою передачі у власність, спосіб оплати і фінансування, про захист ризиків обох сторін, які пов'язані з численними пунктами договору.
Особливості об'єкта нерухомості, інші обставини завжди впливають на складання договору. Тому кожен договір купівлі-продажу нерухомості повинен складатися індивідуально, навіть якщо зразок типового договору буде предметом для першого обговорення. Нотаріус перевіряє кожну пропозицію договору, який був складений під час тривалих переговорів, на предмет можливості їх виконання на практиці. Чи не нотаріус, а сторони визначають і пояснюють зміст договору. Нотаріус всього лише експерт з правових питань, радник і людина, яка веде протокол.

3. Земельна книга

При покупці нерухомості важливу роль відіграє земельна книга (Das Grundbuch). Земельна книга є суспільним регістром, який ведеться районними судами Німеччини. На вірність земельної книги можна покластися. У ній міститься інформація про те, кому належить майно, і чи існують обмеження. До укладення договору нотаріус повинен перевірити її зміст. Це допоможе уникнути неприємних сюрпризів.

4. Виконання договору

Після завірення договору нотаріус оформляє необхідні документи і контролює передачу права власності. Відомості про зміну власника спершу вносяться в земельну книгу. Ця процедура може зайняти кілька тижнів. До моменту внесення змін до земельну книгу продавець залишається власником і, отже, може розпоряджатися нерухомістю. Хоч продавець і не має право, але все ж він теоретично може розпорядитися нерухомістю вдруге і оформити, наприклад, іпотечний кредит, що спричинило б за собою примусовий продаж нерухомості.
Щоб убезпечити покупця від таких ризиків, як правило, в земельну книгу вноситься попередній запис про передачу права власності на нерухомість - про покупця нерухомості вноситься запис як про майбутнього власника. Земельна книга на деякий час вилучається з обігу.
Але увага! Земельна книга не блокується повністю. Записи, суперечать договору, все ще можуть вноситися в земельну книгу. Але в такому випадку покупець має право вимагати їх анулювання.

5. Товар за гроші

У Німеччині приділяють особливу увагу безпеці угоди купівлі-продажу нерухомості. Для досягнення максимальної безпеки для обох сторін, як правило, необхідно здійснювати оплату через спеціальний нотаріальний банківський рахунок. На рахунок, доступ до якого має тільки нотаріус, покупець переводить повну вартість нерухомості. І лише після передачі прав власності нотаріус переводить гроші продавцю.
Всі клопоти щодо забезпечення угоди є завданням нотаріуса. Однак нотаріус не консультує з приводу фінансування операції.

6. Власна квартира

Купівля нерухомості має свої особливості, оскільки квартира є незалежною частиною багатоквартирного будинку. Всі власники квартир є співвласниками як земельної ділянки, на якій побудований будинок, так і горища, підвалу, гаражів.
Юридично право власності на квартиру забезпечується документом, який називається німецькою мовою «Teilungserklärung» - заява про поділ житлового будинку. Умовою для такого поділу буде просторова завершеність кожної квартири, яку підтверджує адміністративний орган з нагляду за будівництвом (Baubehörde). Архітектор виготовляє необхідний для цього план. Нотаріус оформляє документи для кожної окремої квартири.
Власники квартир одного житлового будинку можуть приймати обов'язкові для виконання рішення.

7. Будівництво «під ключ»

Величезна безліч нюансів існує при будівництві «під ключ». Особливістю даного виду придбання житла є те, що Ви купуєте земельну ділянку з будинком, який ще не побудували. У проекті і описі робіт оговорюється, яким чином буде здійснюватися будівництво житлового будинку. Все це замовник повинен з'ясувати ще перед підписанням договору. Проект і опис робіт є обов'язковою частиною нотаріально завіреного будинку, в іншому випадку договір буде недійсним.
Як правило, в договорі обумовлюється тимчасової план будівельних робіт, «особливі» побажання замовника, форма оплати (регулярно по закінченню певного етапу будівництва). Такий договір повинен відповідати законам Німеччини про «підрядного будівництва».

8. Прибуткові будинки

У Німеччині існує безліч нюансів при придбанні прибуткових будинків. Інвестора цікавить в першу чергу не придбання нерухомості як такої, а дохід з її здачі в оренду. Слід уважно вивчити орендне законодавство Німеччини й укладені раніше договори по кожному конкретному об'єкту. Бажано залучати економічних радників, брокерів і фінансових консультантів.

9. Комерційна нерухомість

При покупці і продажу комерційної нерухомості часто виникають такі питання: громадські роботи та планування, включаючи Закон про контроль над забрудненням; законодавча регламентація відносин з сусідами; обмеження, які були накладені на об'єкт нерухомості раніше.
Плановане використання і розвиток об'єкта можливе лише в тісній співпраці з адміністративними органами по нагляду за будівництвом.
Закони про «приватною і суспільною сусідстві» можуть стати причиною заборон, накладених судом, або вимог про відшкодування шкоди. Отже, перед покупкою необхідно дізнатися про правові відносини з справжніми і майбутніми сусідами.

10. Витрати

Купуючи нерухомість, слід порахувати оплату нотаріуса, судові витрати, брокерські витрати, витрати на фінансування і гербовий збір (податок на придбання нерухомості).
Останній, в залежності від федеральної землі, коливається між 3,5% і 4,5% від вартості. Нотаріальні і судові витрати теж будуть залежати від контрактної вартості об'єкта. Їх величина визначається законодавством і має обов'язковий характер, з сильною диференціацією - чим вища ціна, тим нижче відсоток.
Зазвичай брокери стягують відсоток від вартості покупки - від 3,5 до 7,5 відсотків. Реальна кредитна ставка в Німеччині за нашими мірками ну просто смішна - від декількох до 6-7 відсотків. Проте, якщо кредит оформляється на кілька десятиліть, підсумкова сума буде відчутною.
Як правило, покупець бере на себе витрати за договором. Але за обопільною згодою сторін припустимі і відхилення.
de-portal.com